Ошибки риэлторов. Ошибки продажи недвижимости
Дорогой ремонт — больше цена
Дорогой ремонт — больше ценаЧастое заблуждение — дорогой ремонт может увеличить цену квартиры. Но это ошибка. После покупки квартиры, новые владельцы вкладывают деньги, чтобы оформить ее под себя. И при покупке покупатели рассчитывают на то, что будут делать ремонт сами.
Ваш ремонт новым владельцем просто не нужен, для них необходимость платить за него будет только минусом. Поэтому, достаточно лишь небольшого ремонта, чтобы довести облик недвижимости до необходимого уровня.
Необъективная оценка недвижимости
Чтобы адекватно подобрать цену на квартиру, необходима независимая, не предвзятая оценка. Так, например, с точки зрения собственника оригинальные обои или особенные оконные рамы заслуживают того, чтобы накинуть немного к конечной цене. При этом для покупателя эти «плюшки» не интересны, не вызывают желание платить за них.
Завышенная цена на квартиру естественным образом уменьшает количество потенциальных покупателей. И очень может быть так, что в течении длительного времени недвижимость с завышенной ценой попросту будет не востребованной. Эта ситуация может здорово попортить нервы собственнику. И тогда у того может возникнуть мысль — уменьшить цену. Это логичный шаг.
Но вся загвоздка в том, что историю изменения цены можно проследить. И тот факт, что собственник уже снижал цену подскажет потенциальным покупателям — цену можно снизить еще больше.
Да к тому же, квартира, которая долго не продается требует дополнительных затрат на рекламу — чем дольше продается, тем больше затрат.
Расчет на возможность торга также может быть не самой лучей идеей. Покупатель увидит начальную высокую цену и не станет выяснять, можно ли торговаться.
Распространенной ошибкой часто бывает желание играть на снижение цены. То есть, собственник выставляет объект по более высокой цене в надежде на то, что в дальнейшем сможет снизить цену, то есть пойти на встречу покупателю. Но в реальности такой подход может сильно навредить.
Во-первых, как было замечено выше, завышенная цена может отпугнуть потенциальных покупателей и торга просто не будет.
Во-вторых, снижение цены будет запечатлено в истории изменения цен. Это будет показывать слабую позицию продавца, который готов снижать цену.
Неприязнь риэлторов
Люди, которые хотят продать (или купить квартиру) часто боятся риэторов. Они считают, что риэлторы — это лишнее звено. Мол только денег хотят и можно обойтись без этих «пиявок». Эти посредники берут большие комиссионные просто так.
С другой стороны риэлторы — это специалисты по продаже недвижимости (хотя, иногда бывают существенные исключения). И если ваша цель продать квартиру (или купить), то нет ничего плохого в помощи со стороны специалистов. Цель специалиста по продаже недвижимости аналогичны целям собственника — продать квартиру.
Риэлтор берет на себя ряд трудностей, таких как реклама объекта, его демонстрация, торг и так далее. Все это можно проводить и самостоятельно. Но потребует дополнительных вложений и времени. Да к тому же, самостоятельная реклама и продажа требуют соответствующих знаний и опыта. Без этих данных любая потенциальная сделка может просто провалиться.
Часто покупатели стараются выйти на собственника напрямую. Но не всегда это может быть выгодно обоим сторонам. Так, например, покупатель может быть профессиональным переговорщиком и малоопытный продавец рискует заключить сделку на невыгодных для него условиях.
В свою очередь продавец может неадекватно оценивать свою недвижимость. Например, объект мог покупаться за большую цену. И покупатель хочет продать его по цене выше или той же самой. Но не всегда это может отвечать рынку и такой объект долго может не найти своего покупателя. Выше уже отмечалось — то, что может казаться ценным для продавца, для покупателя может не иметь никакой ценности.
Заключение сделки — это дело, требующее знаний и навыков. И если у продавца и покупателя таковых не имеется, то порой лучшей идеей будет обратиться к посреднику.
Недоверие к кредитам (ипотека)
Частные собственники часто считают, что единственная допустимая сделка — сделка за наличный счет. И что кредит (ипотека) неприемлемы.
Однако это ошибка. Ведь в конечном счете не так важно, каким образом оплачивается недвижимость — собственник свои деньги получает, причем в полном объеме. Кредит выдает банк и в случае непредвиденных ситуаций вопрос разрешения этих ситуаций лежит в плоскости отношений банка и покупателя.
К том уже, отказ от кредита существенно сужает возможности — далеко не каждый покупатель в состоянии расплатиться наличными при покупке квартиры.
Отказ от рекламы
Для успеха в продвижении необходимо привлечение большого числа потенциальных покупателей. Одним из самых естественных и эффективных инструментов для достижения этой цели является реклама. При этом большое количество собственников не хотят, чтобы их собственность рекламировали.
Причины таких взглядов не всегда понятны. Такой подход существенно может увеличить срок поиска покупателя.
Нежелание работать с агентствами
Немалая часть собственников считают, что частные агенты и агентства по сути одно и тоже, только первые обойдутся дешевле. И чтобы не переплачивать агентствам, нужно обращаться к частным маклерам.
Действительно, агентства предлагают услуги дороже, чем частные маклеры. Но разница в цене имеет определенное объяснение — официальные агентства несут юридическую ответственность, их деятельность может быть застрахована. У агентств могут быть рекламные отделы и кол-центр.
У частного маркера такого нет. Это может сказаться на эффективности в поиске клиентов, а в случае непредвиденных ситуаций права собственника могут быть не защищены.
Попытка договориться с агентами из агентств
Некоторые собственники даже обратившись в официальные агентства пытаются договориться с агентами в частном порядке. Этим они с одной стороны хотят иметь дело с проверенными агентами, с другой не хотят переплачивать агентству.
Но такой подход должен в первую очередь настораживать брокеров. Попытка обойти агентство — это нечестная игра. А если собственник склонен к такому, то что ему помешает также поступить с брокером?
Собственно, это справедливо и в отношении собственника — попытка частных договоренностей может привести к попаданию в черные списки агентов. Такие клиенты будут вызывать большую опаску.
Заниженная стоимость в договоре купли продажи
Некоторые продавцы стараются снизить расходы на уплату налогов. И делают они это занижая стоимость реальной стоимости квартиры в договоре. Но такой подход имеет огромное число минусов.
Так, например, само такое предложение (или тем более требование) вызовет немало вопросов у потенциальных покупателей. Если есть большое число более «чистых» вариантов, то зачем рисковать с такими дельцами.
С другой стороны, в случае непредвиденных ситуаций такой договор может быть вреден покупателю. Сделку с недвижимостью могут аннулировать, а возврат денег будет осуществляться с договором купли продажи. У покупателя на руках в лучшем случае будет лишь расписка. Будет ли этого достаточно, чтобы вернуть всю сумму большой вопрос.
Неподготовленность к продаже
Довольно часто продавцы подходят к сделкам неподготовленными. Например, объект находится в непривлекательном виде. Дорогой ремонт, как уже отмечалось выше, это лишние затраты продавца. Но квартира должна быть в хорошем состоянии.
Также перед началом сделки должны быть подготовлен весь пакет документов. На рынке недвижимости полно предложений и у покупателя часто может быть выбор. И логичным выбором может быть вариант, в котором не нужно ждать подготовки документов.
Если в квартире была перепланировка, то она должна быть узаконена. Большое число потенциальных покупателей незаконная перепланировка может отпугнуть. Если планируется совершать сделку через банк, то не каждое финансовое учреждение будет иметь дело такими объектами.
Поделись в соц сетях